Il contratto di locazione ha una data di scadenza, che va rispettata per evitare sanzioni. Ma ci sono delle ipotesi di recesso anticipato.
Esiste una durata legale minima per il contratto di locazione, che obbliga sia il locatore sia l’inquilino. Al momento della scadenza, il rinnovo dell’atto è automatico, a meno che non intervenga una disdetta da una delle parti.
La disdetta, tuttavia, va inviata nel rispetto del termine di preavviso di 6 mesi dal successivo rinnovo. Ma non sempre di può procedere in tal senso, perché alla prima scadenza (cioè dopo i primi 4 anni di contratto a canone libero oppure dopo i primi 3 anni di contratto a canone concordato), il recesso può pervenire soltanto dall’inquilino.
Il locatore, invece, può disdire il contratto di affitto soltanto a determinate condizioni, tassativamente imposte dalla legge. Tra di esse rientrano, ad esempio, la destinazione dell’edificio a uso proprio, la vendita a terzi, la ricostruzione dell’immobile. Successivamente al primo rinnovo, anche il proprietario/locatore può procedere con la disdetta, rispettando sempre il periodo di preavviso.
Recesso dal contratto di affitto prima della data di scadenza: quando è consentito dalla legge?
L’affittuario può recedere prima della scadenza del contratto solo per due motivi: giusta causa o ragioni concordate in precedenza e inserite all’interno del contratto di affitto. Per quanto riguarda il primo, per la Corte di Cassazione sussiste nel caso in cui ci sia un impedimento oggettivo alla prosecuzione del rapporto di locazione, quando si tratti di una causa imprevista e quando non dipenda dalla volontà dell’inquilino.
Di conseguenza, non può essere considerato giusta causa il trasferimento chiesto dall’affittuario al proprio datore di lavoro. È, invece, giusta causa un licenziamento imprevisto, che rende impossibile il pagamento del canone di affitto. Anche il recesso per giusta causa deve essere comunicato con un preavviso di sei mesi.
La seconda ipotesi di recesso per giusta causa si ha nel caso in cui le parti inseriscano nel contratto delle specifiche condizioni che consentono la disdetta anticipata. Non ci sono, in tal senso, limiti legali perché tutto è rimesso alla libertà delle parti interessate. Per esempio, si può decidere che il contratto di affitto cessi nel momento in cui l’inquilino finisca l’università.
È opportuno segnalare, però, che tale tipologia di recesso può essere sancita soltanto in favore del conduttore e non anche del locatore. Anche il termine di preavviso è lasciato all’iniziativa delle parti, che possono fissarlo per un periodo maggiore o minore di sei mesi.
In conclusione, l’affittuario può recedere in anticipo dal contratto di locazione soltanto se questa possibilità è stata inserita nell’atto stesso al momento della stipula e soltanto se vengono evidenziate le ragioni per le quali la disdetta può avvenire.
